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- 2026.03.04
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カット最中にめちゃアピールするように悩まれていたのでどうしたんですか？とお聞きしたら
内見したら、結構な雨漏りが発覚それも1Fが(;^_^A
自分の持ち家が雨漏りになやまされていまいましたが。
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不動産不良物件を見分ける方法には、AI活用がおすすめ
ということで以前から移転を考えていたのですがそこにちょうどお客様であまり最近来られていない方が
ご来店いただいた際どうしよかな〜？どうしよかなー？と
カット最中にめちゃアピールするように悩まれていたのでどうしたんですか？とお聞きしたら
今住んでいる、建物を売りに出したいけど、以前話進んでいた介護系の方が話流れたそうで
おおーちょうど、移転しやすそうな位置だったので条件を聞くと
40坪3F建てで7000万円でエレベーターと車のリフトがつぶれているという事です
その時は、かなり今の美容室より大きい物件だなと子供の中学受験もあるしけっこうな金額に家のローンなどもあるしと保留
１年後どうなるかわからないということで、約１年後いろいろ試行錯誤とちょうどチャットGPTにきいたらいけるかもという事で
意を決して、連絡したら以前４５坪と言っていたけど私道があるから言っていたのより狭いかもということで
まーそれで４０坪なのか？と思いつつ
チャットGPTにエレベーター、車リフト瑕疵があるから価格交渉可能
内見依頼して、仲介からの資料も到着
その資料を、写真撮ってチャットGPTに読み込ませると
土地は、４５坪ほどで7500万聞いてたのと値段あがってるし！僕の聞き間違えか？！と思いつつも
築２０年木造扱い、私道ありなら路線価3800〜でだいぶもってますと
まー実勢価格との中庸で話できればと思いつつ
内見したら、結構な雨漏りが発覚それも1Fが(;^_^A
チャットGPTに聞いてみると木、鉄、アルミのSXL（エス・バイ・エル構造）で売主さんに確認をとると
1Fのみが鉄骨で2F3FはSXLのパネル木材構造で構造分離で地震など揺れ経年劣化で継ぎ目が出やすく
そこから、雨漏りがよくあるという事でした
自分の持ち家が雨漏りになやまされていまいましたが。
自分の持ち家今50年オーバーの軽鉄骨よりひどい状況の物件は、今の金額では難しいです。と打診
新築、築浅で瑕疵ない状態なら、この金額妥当だとおもいますが、耐用年数も短く節税効果も長くない。
新築、築浅で瑕疵ない状態なら、この金額妥当だとおもいますが、耐用年数も短く節税効果も長くない。
RC鉄骨、軽鉄骨などで一体構造になぜしなかったのか？と残念な気持ちでした。
鉄骨一体構造なら、耐用年数もながくなり事業用ローンものびていたのにと。。。
おそらく他も雨漏り不安材料抱えてこの金額ではとも打診。
住宅ローンで購入は、事業用より節税効果うまみないので難しいです。
おそらく他も雨漏り不安材料抱えてこの金額ではとも打診。
住宅ローンで購入は、事業用より節税効果うまみないので難しいです。
住まない、上を事業用利用できない。制限ある状態なので価値低下。
いろいろと当初売主さんから聞いていた、規模間ともずれがあり
いろいろと当初売主さんから聞いていた、規模間ともずれがあり
当初昨年お聞きした時は、４０坪で７０００万と聞いていました。
当初描いていた、モノとはどんどんづれて来ていますが
まだ、この辺に移転しやすい物件がないのですが中浜の方には同じくらいの規模感のもありますが微妙に立地がというくらいです。
魅力もへってる中、銀行もあちこち回らせていただいていますがなかなか動きよくないので
銀行評価も４２００万という事、ネットでも土地評価だけだと３８００万、銀行は＋α残りの上物もみての価値かとおもいます。
工事費用見積もり、瑕疵是正も含め、雨漏り是正がなぜか入ってませんでしたが１７５０万削れる所削っても１５００前後と思われます。
移転も無理にしなくても今お店が大通り沿いで立地もよいので物件は100ｍほど中に入り人通りは雲泥の差なので、
当初描いていた、モノとはどんどんづれて来ていますが
まだ、この辺に移転しやすい物件がないのですが中浜の方には同じくらいの規模感のもありますが微妙に立地がというくらいです。
魅力もへってる中、銀行もあちこち回らせていただいていますがなかなか動きよくないので
銀行評価も４２００万という事、ネットでも土地評価だけだと３８００万、銀行は＋α残りの上物もみての価値かとおもいます。
工事費用見積もり、瑕疵是正も含め、雨漏り是正がなぜか入ってませんでしたが１７５０万削れる所削っても１５００前後と思われます。
移転も無理にしなくても今お店が大通り沿いで立地もよいので物件は100ｍほど中に入り人通りは雲泥の差なので、
瑕疵含め投資額とのバランスが大事と考えています。と打診
住宅ローンなどでいくらで買えるかというより、事業用利用で銀行が審議にのる条件をどう作るか？でしかこの物件はうまみないと思ています。
負の遺産を再生物件なので、改装費用が掛かります。
住宅ローンなどでいくらで買えるかというより、事業用利用で銀行が審議にのる条件をどう作るか？でしかこの物件はうまみないと思ています。
負の遺産を再生物件なので、改装費用が掛かります。
私道も含んだ固定資産税も毎年３０万円ちょいくるのももったいないかと
これまでお伝えした瑕疵是正、実質床面積、３０坪前後、土地評価、この前提を銀行に説明すると
価格は、どのあたりが現実的とお考えでしょうか？
まだ、これからネットに出だすという事でいきなり下がる事はないと思いますが価格の調整、条件を整理していただけるタイミングありましたらまたお声かけお願いします
価格は、どのあたりが現実的とお考えでしょうか？
まだ、これからネットに出だすという事でいきなり下がる事はないと思いますが価格の調整、条件を整理していただけるタイミングありましたらまたお声かけお願いします
という事で話ながれましたが、つい最近どこかの方が買われたという事でそういう瑕疵も飲めて、資金余力があり改修または、ほぼそのまま利用されるのか
今後、お客様としてもあまり来られていなかったので他のお客様や、地域活性になってくれたらいいなと思うこの頃でした
AIを活用していなかったら、7500万円でけっこうな瑕疵物件をつかまされる所でした(;^_^A
☆.。.:*・♪･*:..｡☆.。.:*♪
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